Le macchie di umidità sul soffitto sono tra le cause più frequenti di lite condominiale. Individuare il responsabile non è solo una questione tecnica, ma una complessa analisi della custodia del bene ai sensi dell’art. 2051 del Codice Civile.
1. Colonna condominiale o tubatura privata?
La distinzione fondamentale è la provenienza della perdita:
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Parti Comuni: Se la rottura riguarda la colonna verticale di scarico o le condutture fino al punto di diramazione verso i singoli appartamenti, il responsabile è il Condominio.
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Parti Private: Se la perdita origina da un tubo orizzontale “a valle” della diramazione, o da un elettrodomestico rotto, la responsabilità è del singolo proprietario.
2. Il ruolo del Custode
Il proprietario (o il Condominio) è considerato “custode” del bene. Questo significa che risponde del danno a prescindere dalla colpa: basta dimostrare il nesso tra la cosa in custodia e il danno subito.
3. I passaggi da seguire
In presenza di un’infiltrazione, la procedura corretta prevede:
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Segnalazione immediata: Avvisare l’amministratore e il vicino sospettato.
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Perizia tecnica: Far accertare l’origine del guasto da un idraulico o un tecnico di fiducia.
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Denuncia all’assicurazione: Molti condomini hanno una polizza “globale fabbricati” che copre i danni da ricerca guasto e ripristino.
Cosa succede se il vicino nega l’accesso?
Se il proprietario dell’appartamento sovrastante si rifiuta di far ispezionare il guasto, l’avvocato può richiedere un Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) in tribunale per ottenere un’ispezione d’urgenza.
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